Юридические новости по недвижимости

 c-lawyer  
21.03.2017

Приказом Министерства экономического развития РФ от 22 ноября 2016 г. № 738 «О внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России по вопросам предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» скорректированы приказы Минэкономразвития России по вопросам предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН.
Так, согласно поправкам к Порядку предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, для получения информации посредством обеспечения доступа к ФГИС ЕГРН, нужны уникальные коды (ключи доступа). Прописана процедура их предоставления.
Предусмотрен еще один способ получения сведений, указываемый в запросе. Это направление данных в виде бумажного документа, составленного МФЦ и подтверждающего содержание электронных документов, переданных в МФЦ по результатам оказания госуслуги органом регистрации прав.
Закреплены полномочия Федеральной корпорации по развитию малого и среднего предпринимательства по получению сведений.
Скорректирована форма выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Так, будут отражаться сведения о машино-местах; о государственной регистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа; о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на участок из земель с/х назначения; об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан.
Уточнена форма выписок из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

***

Письмом Минфина России от 11.10.2016 № 03-05-05-03/59071 предусмотрено, что при преобразовании юридическое лицо должно зарегистрировать переход прав на недвижимость.
Ведомство осталось при своем мнении, несмотря на противоположную точку зрения ВС РФ, высказанную в июле 2016 года. Ранее Минфин подчеркивал приоритет позиций ВС РФ по вопросам применения законодательства о налогах и сборах.
При преобразовании право собственности на недвижимость «старого» юридического лица переходит к «новому». Как подчеркивает министерство, такой переход нужно зарегистрировать. В этом случае госпошлина составит 22 тыс. руб.
ВС РФ считает иначе: при преобразовании нет правопреемства, происходит только смена организационно-правовой формы юридического лица-собственника. Поэтому достаточно изменить запись в ЕГРП о правообладателе недвижимости, заплатив всего 1 тыс. руб. госпошлины за повторную выдачу свидетельства в связи с таким изменением.
Применяя позицию ВС РФ, нужно учесть, что с 15 июля выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость прекращена. Это может означать, что юридическому лицу придется заплатить госпошлину не за повторную выдачу свидетельства, а за само внесение изменений в ЕГРП. Впрочем, и в таком случае размер пошлины составит 1 тыс. руб.

***

В соответствии с Определением Верховного суда РФ от 02.11.2016 № 306-ЭС16-4741 можно заключать договор об отступном даже в отношении имущества под арестом.
Нелегитимной может быть лишь фактическая передача арестованного объекта, но не заключение договора об отступном. Верховный суд сослался на позицию ВАС РФ: если в ЕГРП есть сведения об аресте имущества, нельзя передавать объект.
В деле, которое рассмотрел ВС РФ, фактическая передача недвижимости по договору об отступном не состоялась. Верховный суд выяснил, что на момент заключения договора имущество уже не было под судебным арестом. Первая инстанция и апелляция не учли всего этого и признали договор об отступном недействительным. ВС РФ отменил их акты.

***

В соответствии с Определением Верховного суда РФ от 21.10.2016 № 309-ЭС16-8125 если в договоре аренды помещений нет условия о плате за участок, вносить ее не нужно.
Такой вывод ВС РФ применил к аренде муниципальных помещений. Он учел и то, что арендная плата соответствовала методике, в которой не выделялась отдельная плата за землю. ВС РФ согласился с общим подходом ВАС РФ: плата за пользование недвижимостью обычно включает плату за пользование землей.
По договору аренды муниципальных помещений размер арендной платы определялся с помощью методики, утвержденной местными властями. Формула расчета не включала плату за пользование участком, на котором расположено здание с помещениями. Но спустя несколько лет действия договора арендодатель все-таки потребовал отдельно оплатить пользование землей.
ВС РФ это требование не поддержал: согласованная в договоре арендная плата охватывает пользование как помещениями, так и земельным участком.