Краткосрочный наем жилья: при просрочке оплаты договор могут расторгнуть без суда, если это предусмотрено его условиями

 c-lawyer  
10.06.2022

Опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ от 2 июня 2022 г. № 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 310, пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 450.1 и абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.В. Пыкиной».
Оспаривался ряд норм, касающихся определения условий договора коммерческого найма жилья и возможности расторгнуть его в одностороннем порядке.
По ГК РФ наймодатель может через суд расторгнуть краткосрочный договор, если наниматель более 2 раз просрочит оплату.
Как указал заявитель, на практике нормы позволяют наймодателю при упомянутой просрочке расторгнуть договор и без обращения в суд, если такая возможность предусмотрена его условиями.
КС РФ счел положения конституционными.
Приведенное положение ГК РФ применяется на практике во взаимосвязи с иными правилами. Поэтому в договоре краткосрочного найма можно предусмотреть иные основания для его расторжения в одностороннем порядке без суда.
Такие условия должны быть сформулированы ясно, определенно и относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя. Суд же при рассмотрении спора, если такой возникает, оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности тем, что в договоре установили эти условия и наймодатель ими воспользовался.
При этом КС РФ подчеркнул, что данные выводы не распространяются на определенные случаи. Речь о ситуациях, когда договор найма жилья лишь формально является краткосрочным, но фактически не признается таковым. Это происходит, когда стороны продлевают отношения путем заключения договора на новый срок и в совокупности такие периоды превышают год.